邮储银行、浦发银行、招商银行等已在广州地区悄然重启转按揭业务。

南都记者日前从业内获得上述信息。在信贷资产质量整体下行的背景下,房贷作为风险较低、相对可控的个贷产品,成了银行的“宠儿”。商业银行日益激烈的业务竞争,已从增量市场延伸至存量市场。

所谓无交易转按揭贷款,是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的,用于提前清偿该自然人在其他金融机构原有住房贷款的人民币贷款。

该款转按揭产品可贷金额不得高于原贷款当前余额,可贷期限不得超过原贷款当前剩余期限。换言之,这款产品只能在原有的贷款约定条件下,变换还款银行以及享受利率折扣优惠。但想要加按揭,如延长还款期限或者增加贷款金额都是不允许的。

邮储银行:上周开始执行,最低8 .5折

近日南都记者从业内获悉,邮储银行广州分行推出无交易转按揭贷款业务,称只要将住房按揭业务转至邮储银行,就可以让房贷利率享8.5折优惠,而且无需自行结清原贷款。

对此,南都记者走访了广州地区多家邮储银行支行。天河区一家支行负责人向南都记者表示,银行确实推出了无交易转按揭贷款业务,“8月初客户经理开始放出这个消息,不过当时尚未正式落地,真正执行是从上周开始”。

所谓无交易转按揭贷款,根据南都记者获得的内部资料显示,是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的,用于提前清偿该自然人在其他金融机构原有住房贷款的人民币贷款。

据悉,该款转按揭产品可贷金额不得高于原贷款当前余额,可贷期限不得超过原贷款当前剩余期限。换言之,这款产品只能在原有的贷款约定条件下,变换还款银行以及享受利率折扣优惠。但想要加按揭,如延长还款期限或者增加贷款金额都是不允许的。

那么,想要享受最低8 .5折优惠利率有何要求?前述支行负责人表示,8 .5折优惠并不是针对个别优质客户,而是普遍能执行的最低折扣。

值得注意的是,该笔转按揭贷款还需要有一名法人提供贷款担保,可追加一名自然人提供担保,如果仅有一名自然人作为担保人的话,则不予受理。

“银行在办理该业务已经引入了担保公司,借款人在提交资料时即授权委托担保合作机构办理相关手续,自然会满足这一条件,不必担心”,前述支行负责人告诉记者。

事实上,这并不是商业银行在广州地区第一次传出重启转按揭业务的风声。

7月底,南都记者率先披露平安银行推出转按揭业务,最低可享8 .3折优惠。随后平安银行总行方面否认此消息,据内部人士透露,最终总行方面未通过业务方案。

无独有偶,昨日南都记者获悉浦发、招行等多家股份行都重启了转按揭业务。某股份行广州分行个贷部负责人向南都记者坦言,目前各家银行都在拿按揭市场的份额,有许多客户之前都是在较高利率时办理的按揭贷款,现在贷款利率降下来,客户有转按揭贷款的市场需求。

“但整个量还是比较少,我们也会严格控制其中的风险”,上述个贷部负责人表示,对办理转按揭业务客户的资产审核会更加严格,比如要看客户申请转按揭的房产是不是首套房或者二套房,如果是第三套房,是不予办理的。

分析:银行房贷抢增量也抢存量

为何多家银行重启转按揭业务?多位业内人士向南都记者表示,这是因为房贷市场的竞争已从增量延伸到存量,部分银行已经瞄准他行的老客户,不仅要打价格战,更要“挖墙脚”。

显然,转按揭业务正成为银行的拳头产品,但该业务的合规性仍有待商榷。

昨日,房卫士总经理、按揭专家郑大源接受南都记者采访时表示,同名转按揭在操作上存在一定障碍,与现有政策导向并不吻合。

具体来说,住房按揭贷款是商业银行或住房公积金中心向有购房需求、存在真实购房交易的购房者发放贷款,可以享受一定优惠。而同名转按揭是无购房交易的情况下,业主再次向商业银行发出贷款申请,“理论上,这应该属于纯抵押贷款或者综合消费贷款,将之归为住房按揭贷款其实打了插边球”,郑大源进一步表示。

2007年和2014年,时任央行副行长刘士余曾多次在公开场合提出,要坚决取消转按揭贷款。他表示,银行的转按揭业务成了炒房者的投机工具,获得资金后购买多套住房或进入股市,从而加剧了楼市和股市泡沫。

此外,2007年央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》曾要求,商业银行不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转(加)按揭贷款。

这些都给转按揭贷款合规性打上一个问号。更值得注意的是,转按揭兴起背后是中国居民的按揭贷款爆炸式增长。

最新数据显示,国内银行住房按揭贷款从2011年的月均增长693亿元飙升到2016年上半年的月均3993亿元,增长5倍多,今年7月份更是增加4500亿以上。此外,今年上半年通过 个 人 住 房 按 揭 贷 款 ,40%的银行信贷资金流入房地产市场。

社科院金融研究所研究员、青岛大学经济学院教授易宪容认为,“这不仅把不少城市的房价、地价推到了天上,更为重要的是大量流动性在金融市场空转而不流入实体,使得民营企业投资突然全面迅速下降。”

易宪容进一步表示,如果这种局面不扭转,不仅让中国房地产市场及金融市场面临着巨大的风险,也让中国经济增长下行的压力会越来越大。破题之策就是要让房地产市场回归到居住的功能,去除房地产投机赚钱的功能。