国内旅游地产已从百家争鸣进入到“红海”厮杀的阶段。

根据克尔瑞发布的《2016-2017年中国旅游地产发展数据报告》显示,截至2016年底,累计旅游地产项目总数为8918个,全年旅游地产项目数量增速虽有所下降,但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元,达到历史新高点。

“从第一个“吃螃蟹”的深圳华侨城旅游主题公园的成功到海南旅游地产在全国引发的“南海传说”效应,再到重庆旅游地产的爆发式增长。”

在业内人士看来,市场高供应背后是旅游地产厮杀升级,从过去价格,到如今品牌、概念、产品、服务、配套等全方位大比拼,不良旅游地产项目正逐渐淘汰,未来房企将更加细分。

重庆一旅游巨擘项目倒下

“从买房、一再延期下到终于接房,延期交房通知来了N张。”周女士,2014年1月份在万盛黑山谷买了一套50平米的度假房。本想给父母带着孩子夏天过去避暑。然而,令周女士没有想到的是,交房日期拖了三次,等到好不容易接房了,各种问题接踵而至。

“2015年4年份准备进场装修,发现卫生间排水管被建筑垃圾堵塞,找了物管、建筑公司、开发公司,电话打了很多次,一个多月都没办法处理。”周女士说,据她了解,很多业主都面临了这样得问题,他们根本不敢装修,房子也一直空起,都不敢进去住了。

“现在想到这套房子就心里堵得慌。”周女士说,买的避暑房也不敢住,这两年夏天,她都在石柱给父母孩子租的避暑房住。

记者了解到,周女士所买的项目在万盛黑山谷5A风景区南门和北门之间,开发商宣称的是打造国际旅游度假区,涵盖37万平米旅居地产、约80000方酒店群/商业地产和约4万方的游乐设施。“仅从开发体量上上看,该项目实属旅游地产巨擘项目。”业内人士表示。

然而,几年过去了,当初的说好的旅游设施没有了,甚至连已经销售的度假房都无法按时交房。另一业主接受采访时吐槽,“买房的时候宣传的项目是如深圳华侨城一样的项目,宣传什么风洞、滑雪场、药园等等,现在什么都没有了,景区变成了杂草丛生无人打理的烂尾楼……”

一位接近该项目的知情人士透露,“前两年该项目资金链就已经断裂,一直处于停摆状态,最终最大可能是当地政府去‘接盘’。”

重庆旅游地产经历三个时代

事实上,以上旅游地产项目的倒下并非个案。记者实地打探该区域了解到,此前还出现过“开发商退地”现象,即开发完一期就直接走人。

“供应量的井喷,杀红眼的价格都直接导致旅游地产停摆、退地现象出现。”重庆观合房地产营销顾问公司总经理李晶表示,贵州一些区域的旅游地产价格在3000多元/平方米,而现在黑山谷的价格要贵1倍多。出行时间多1个小时,价格却便宜1倍以上,这自然会分流客户。

正如他所言,据了解,重庆旅游地产仅在2014年的供应量在100万平方米以上,仅传统热门区域黑山谷的在售项目就高达20几个。

一份数据也证明了这点。重庆正式发布《重庆市避暑休闲地产规划(2014-2020)》(以下简称《规划》),拟优先集中打造8个片区、重点开发20个片区的避暑休闲地产梯度发展,到2020年新建避暑休闲地产57万套、总建筑面积3000万平方米。

“最近几年里,重庆旅游地产经历着三个时代。”据李晶观察,第一个阶段是“产品时代”,做刚需旅游度假产品。数据显示,根据业主使用旅游地产住宅的目的和时间,单次使用时间超过30天的自住型客群,如老人带小孩避暑的,占比高达70.4%。由于自住型需求占了绝对大的比重,因此购买的旅游地呈现“刚需化”,客户热衷于购买建面30多平方米的小户型;

第二个阶段是“返租时代”:由于旅游地产的空置期相对较长,开发商为了促进成交,纷纷在销售时加入了“金融概念”,也就是我们常说的“售后返租”,每年固定返X%,打开百度一搜索就会弹出相关信息;

第三个阶段则是“度假房+旅游地产”开发模式,即开发商在项目中兴建了会所、商业街、娱乐设施等大型配套,同时加入观光旅游等概念,企业从传统的开发商上升为景区运营商。

新模式背后的忧患

然而,第三个时代的运营商身份却对开发商有着更高要求,一旦哪个环节出现问题,则有崩盘的风险。

无独有偶。近日,黑山谷另一大型旅游地产开发商负责人坦言,之前在开园运营后的第一年时间里差一点就倒闭了。

在他看来,景区运营风险比商业地产更大,商业地产至少可以靠孕育几年,随着周边入住率、人气的提升而重生。但一旦景区打造出来后,在市场上没有取得相应回应,没有人气作为支持,那基本上就宣告死亡,甚至连调整的余地都几乎没有。

上海易 居智库研究院总监严跃进表示,“由于开发商开发项目以销售回笼资金为主导,而对旅游资源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好,对开发商资金链有着更高的要求,但是如果人气不足还是会导致这些配套设施亏损,没有办法实现租金收益,这对于中小投资者来说尤其后果严重。”

旅游地产开发路在何方?

究竟,旅游地产开发未来路在何方?

“因地制宜,打造自己项目的专属IP尤为重要。”

仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥接受采访时总结表示,旅游地产未来的主要发展模式主要有三种,开发商可以根据自身项目的地理位置、地域特点、自然资源、历史文化等条件和详细精准的前期规划,选择适合项目的发展模式。

模式一:资源+主题酒店

自然资源与主题化是两个独立的发展趋势,同时又具有相互转化的特征。主题度假形式主要目的是强化度假区的特色,增强度假项目的竞争优势。既体现在度假区的特色,又成为度假区旅游吸引物的主要内容。

模式二:养生地产

据了解,中国旅游养生地产类型有:养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等。旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来,形成区域组团、项目成团的结构,并设计出合理的空间布局,交通与游线,从而突出配套的特色化。

模式三:文化产业与地产结合

通过不同的文化类别,打造不同的主题文化,通过整理相关产业的资源,促使整个文化产业链上的资源最大化。比如上海迪斯尼,通过“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台,通过运营使文化产业链价值最大化,同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。

买旅游地产注意事项

那么,购房者在选购旅游地产时,应该注意哪些事项呢?

在易 居研究院智库中心研究总监严跃进看来,首先是要选高美誉度的知名品牌开发商。对旅游地产来说,知名品牌开发商的美誉度会有更大的优势。一般情况下,品牌开发商具有较强的开发经验和开发能力,且有足够的资金作保证,在同样的市场条件下,抗风险能力相对较强,风险系数也相对较低。

其次是要考虑空置和物业管理的问题。一般来说,除了打算买来做常住型的第二住所式公寓或别墅外,其他各种类型的旅游度假产品,受空间限制,在投资者无法入住的时间里,都存在相对较长时间的空置问题。因此,如何解决长期空置问题,所以,投资者除了必须重点考察项目所在的旅游市场发展前景,项目配套设施、物业的装修程度外,更要注重考虑项目的运营模式。

另外,在出手购房时,还要先搞清楚该旅游地产项目的产品特征,是商业性质还是住宅性质,土地年限是多少。值得一提的是,在某些区域,有不少旅游地产项目是既有住宅用地,又有商业用地,即使是有些住宅项目,也只有50年的产权。

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