中国房地产市场正以很快速度进入二手房时代

2016年中国有41%的住房需求是通过二手房供给的方式满足,而今年1到5月份这个比例已超过50%,其中北京、上海等一线城市这一比例达到85%,从全年来看,今年中国至少有50%以上的住房需求会通过二手房供给的方式满足。当前二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。从供应链的数据来看,2016年北京二手住宅供应26.7万套,商品住宅供应只有4.8万套左右;在北京、上海这类二手房供应占主导的市场,房屋供给能力更多取决于二手房

房产中介的悄然变化

过去几年房地产中介快速成长,在二手房市场中发挥的作用越来越大。全国100万经纪人完成了接近7万亿的房屋交易额,为超过550万家庭匹配了他们心仪的房屋,这是一个很不错的成就。从行业角度,本质上中介就是一个信息交易和匹配的平台,房产中介线下服务的规模效益+线上服务的网络效应,使得这个行业天然具备很强的集中度。2016年CR3的集中度已超过30%。

今年调控对中介的规范和二手房的管理总体上会对这个行业起到一定的正向作用。当前的中介市场已经形成了一批比较职业化的参与者,这个变化对房地产市场的规范运营,对政策的执行也起到非常关键的作用。这个市场正在快速形成一批比较专业化和机构化的力量,这些力量在房地产市场也发挥着越来越重要的作用。

整个市场结构正在发生变化

2016年市场的迸发,主要在于换房需求的集中释放,2016年北京购房需求中80%都是换房需求,在换房需求中,购房者的决策机制也发生了相应变化。

因为手里有一套房子,消费者在购房决策中,需求的边际约束不再是首付和房贷,购房能力的增加也使得消费者的出手能力变强,对价格的敏感度下降,择时变的更为重要。当前市场就处于这一周期中,这个现状的形成,有调控因素也有自然回落的因素。

租赁市场的变化

首先租金并没有下降,还是比较稳定的,我们认为租金水平从根本上取决于人均可支配收入,而从长周期来看,租金收入弹性是非常稳定的,长期来看租金收入弹性就是1。过去几年整个市场也基本保持这个水平,今年同样比较平稳并没有出现明显下滑。链家在北京租赁市场的占有率约在12%左右,大致能够反映不同商圈租金变化的趋势,我们看到这个趋势没有明显下降,上海也是一样,反而上海整个租赁的单量在快速上升,市场还是处于一种常态。

也有一些结构性的市场出现房租的下降,在上海租赁市场中有两类产品租金价格在下降,第一类是高客单价的产品,真正出现空置率上升的是客单价超过五千的高品质房源,第二类是运营机构集中供应的房子,通过租金下降,提升入住率使得整个回报率达到平衡。未来中国租赁市场还有机会,当前中国租赁市场才刚刚起步,结构化、专业化的运营机构占比较低,以北京为例,处于租赁 的房子大约在120万到150万套,里面有品牌机构管理的房源大约只有20万套,有四五十万套大约在二房东手中,还有一部分没有管理。此外国家也将深度介入住房租赁市场,成立官方版“链家”。

房价会不会大降?

从潜在需求数据来看,根据互联网数据和掌上链家的浏览数据,我觉得房价不会存在特别大的下降空间,我们发现登录链家的流量数据和链家的浏览数据仍保持稳定,没有明显下滑,说明需求仍在,客户仍在保持对市场的关注。

其次,浏览用户7日内转委托客源比例存在回升趋势,这说明7日内从线上客户转化成真实客户的比例在稳定上升,说明需求端的基础依然较好。

另外,客户线上关注房源的比例在上涨,这里有两个数据,一个是平均一个客关注多少套房子,另一个是每一个房源平均被多少用户关注过,两个关注比例都是比较稳定的数据。

从供应来看,可售房源没有明显增加,调控意图还是比较明显的,新增房源还是在低位保持稳定状态,所以市场不太可能出现价格的大幅下滑,如果政策放松或者是预期转变,未来房价还是有很大的压力,因为今年库存确实非常少。


从房贷方面来看,首付比例大幅提升(接近70%),使用贷款人群减少(以前80%,今年60%),现在全款比例在上升,最重要的是批贷周期延长明显,这对整个交易影响很大。

当前市场处于一个阶段性的脆弱状态,上行和下行压力同在,供给还是存在短缺,另外金融收缩也有负面的拉扯作用,行业整体处于稳步向下的区间,但目前态势有所稳定,这周开始成交均价止跌,成交量也维持在月均三千套左右。