广州大盘人气旺盛,销售火爆


       当北京、上海、深圳三大一线楼市成交量下滑之际,广州楼市继续一枝独秀。整体上,5月份再度成为成交量突破百万平方米的月份;个盘上,本月21日,花都的广州万达城推出二期住宅,首推货量超千套,开发商报称,当天成交超10亿元。需求旺盛,大盘王者归来。


       即使市场火爆如2013年,广州楼盘大多数采取的仍是“小步快跑”的推货节奏。现在大盘频现,且收获良好销售业绩,说明商家对市场信心十足,消费者又回到“抢房”时代。


大盘模式重新启动


      准确来说,广州住宅大盘时代按下启动键,并非始于2016年,而是2015年年底。去年年底,广州一东一北两大楼盘给了市场极大惊喜,让广州楼市收获靓丽的翘尾行情。去年12月初,广园东的碧桂园凤凰城 ( 详情 图库 团购 点评 )一次推出750套洋房,开发商称,几乎在一天内全部售完;12月底,花都区的广州万达城一次推出3000套单位,开发商报当天售出2000套,收金21亿元。


      今年“五·一”小黄金周,住宅大盘时代再度来临。这一次,楼盘集中在东部。4月30日,碧桂园凤凰城“星悦(楼盘资料) ”二期开售,推货量多达850套,开发商当天报收12亿元;同一天,黄埔新盘实地常春藤开售,推货量约750套,开发商当天报收600套,消化率八成。


       继去年惊人的3000套单位之后,本月13日,广州万达城再次拿到超2000套住宅新货的预售证,一周后再次推售。现场销售人员介绍,2000多套单位计划分成两次推售,5月下旬推一次,货量千余套,6月份再推一次,以大户型为主。开发商报称,当天成交超10亿元。


      阳光家缘数据显示,本月23日,广州万达城一天网签117套单位,位列全市当天网签量之冠;24日网签229套,再度登上榜首。从4月30日至5月23日,碧桂园凤凰城网签735套,位列期间的全市第一,网签总金额达12.5亿元;第二名是实地常春藤,网签464套,总金额约为5.2亿元。


百万大关“三连破”


      与大盘热销相伴相生的,是楼市的整体火热。去年12月,两个大盘爆发,让广州12月份一手住宅成交量达到130万平方米的高峰。


      广州最近的大盘爆发,同样建立在整体市场大热的基础上。广州乐居监控数据显示,从3月7日至5月22日连续11周,广州每周网签量均突破2000套;“五·一”前后两周,网签量均突破3000套大关。目前,广州万达城网签总金额刚突破5亿元,根据开发商的报数,还有5亿元的货量将会陆续网签,在该楼盘天量成交的带动下,广州连续12周网签量超2000套不成问题。


      个盘的爆发、每周网签量的爆发,带来的是月度网签量的井喷。3月,广州网签一手住宅面积为119万平方米;4月为120万平方米;5月份截至24日,网签面积为104万平方米,连续三个月突破百万平方米,以目前的势头,超越4月份的网签面积并不意外。


      “总体来讲,市场供需两旺,只要广州维持当前稳定的楼市政策不大幅波动,预计五月延续三四月热度的可能性较大,‘红五月’可期。”“五·一”之后,中原研究部已对后市充满信心。5月份尚未结束,“红五月”已非常明晰。


      广州的“红五月”还是在涨价基础上实现的。中原研究部监控数据显示,与“2015年12底—2016年1月初”这个时间段的开盘均价相比,今年“五·一”的27个楼盘中,有19个楼盘价格上涨,占比七成。涨价幅度主要集中在两个区间:一个是6%-10%的小幅涨价试探市场;一个是11%-20%的中幅涨价底气十足。其中,楼价涨幅最大的是南沙叠翠峰,超过三成;增城中铁国际花园的涨幅超过两成。越涨越买,说明消费者对后市房价依然看涨。


“红六月”?看政策


      目前全国房地产市场呈现矛盾的状态,一方面是地王、高楼价频频出现;另一方面是调控的声音不断传来。消息称,苏州有可能在近期出台限购方案;合肥房管局方面表示,在必要的时候会进一步出台更严格的政策,不排除限购、限贷政策重新出台。本月20日,《人民日报》海外版刊登文章,援引专家分析称,南京、合肥、厦门、武汉等二线城市都有可能收紧楼市政策,若二线城市房价仍过快上涨,调控“降温”十分必要。


      这些声音已在一定程度上影响楼市成交。广发证券分析师乐加栋根据近期的成交表示,全国楼市成交热度逐步回落。东兴证券分析师郑闵钢对接下来的楼市走向也不太乐观,认为下半年销售的不确定性和宏观经济走势偏悲观的声音增多,已经明显影响市场的判断,阶段性盘整将成为近期楼市的主基调。


      就全国范围而言,出现“红六月”的概率较低。具体到广州楼市,能否连续出现4个成交量突破百万平方米的月份、再来一个“红六月”?


      广州业内的主流意见是,广州楼市目前仍处于限购状态,限购政策不会对楼市产生根本性影响,能左右楼市走向的还是房贷的松紧。招商证券分析师赵可对包括广州在内的一线城市楼市走势的判断是:一线城市推货量加大让成交量站稳,但如果信贷下滑,成交量会倒下。


      近日,建设银行放宽广州二手房房贷期限,将此前“贷款期限+房龄”不超过40年调整为50年。对广州楼市来说,这也许是一种信号,目前的房贷未必会大放水,但也不会再度收紧。


      6月份的楼市政策或许存在变数,但比较确定的是,6月份广州大盘依然陆续有来。广州万达城计划在6月份推出一批新货;实地常春藤6月份也会推新货;番禺区的祈福缤纷汇,4月中旬一次拿到超3000套新货预售证,也有望在6月份发售。


评论:不要让买家跑了!


      广州楼价可以涨,但只能是“温水煮青蛙”式的小幅上涨,假如一步到位地大幅涨价,最终只会让买家跳出广州楼市这个池子。


      最近,《不要让华为跑了》的文章频繁刷屏。大家认为,华为在东莞注册公司,是因为深圳房价太高,都快把华为逼跑了。虽然华为专门澄清并未准备离开深圳,但高房价对实体经济、买家溢出的影响还是实际存在的。


      这一点,对比上海、深圳及广州今年以来的楼市表现,便可以发现其中端倪。


      今年年初,深圳、上海楼市出尽风头。尤其是深圳,在2月14日和2月15日,接连创下78762元/平方米和91965元/平方米的历史性均价。然而爬得越高,却容易摔得越狠,楼价快速上涨引发调控政策收紧,调控一个月后,深圳、上海楼市成交量大幅下滑,环比几近腰斩。


      今年年初表现明显不如深圳、上海的广州,却成为一线城市中、4月份唯一一个成交面积环比上涨的城市,而且涨幅为9.5%。广州乐居监控数据显示,从3月7日至5月22日连续11周,广州每周网签量均突破2000套;“五一”前后两周,网签量均突破3000套大关。


      成交量稳稳地站在高位,广州楼市靠的是什么?主要还是楼盘定价“贴心”。没错,广州楼价今年以来也有上涨,但就某个楼盘而言,更多的只是一次几百元/平方米的小幅上调;就整个区域而言,也不过是个位数的涨幅。最近成交量稳居第一的增城区,网签均价不过是从一个月前的10021元/平方米,上涨至如今的10969元/平方米;成交量第二的南沙区,因为低价楼盘成交比例较大,均价更从一个月前的11581元/平方米,下调至如今的11429元/平方米。其余从化、花都等外围区域的楼价最近甚少波动。由于售价较低的外围区域楼盘成交占比上升,带动广州一手住宅网签均价从一个月前的15842元/平方米,下调至15411元/平方米,不升反降。


      当然,近期广州也有个别楼盘,较大幅度地上调价格,然而这种盲目乐观的做法,最终却不得不暗自承受“让买家跑了”的苦果。


      一个楼盘如是,一个城市亦如是。毕竟,广州楼市周边还有很多“减压阀”,例如已同城多年、地铁相通的佛山市,又如有城轨相通的清远、中山等市,此处的广州假如楼价高了,买家自然会流失到并不遥远的彼处。这就注定:广州楼价可以涨,但只能是“温水煮青蛙”式的小幅上涨,假如一步到位地大幅涨价,最终只会让买家跳出广州楼市这个池子。